직장에 다니면서 집을 임대하고 있는데 종합소득세 신고를 어떻게 해야 할지 막막하셨나요? 연말정산만 하면 끝인 줄 알았다가 가산세 통보를 받는 경우가 생각보다 많습니다. 신고 대상 여부부터 분리과세·종합과세 선택, 홈택스 신고 방법까지 한 번에 정리해 드릴게요.
직장인도 종합소득세를 신고해야 하나요?
근로소득만 있는 직장인은 연초에 하는 연말정산으로 회사에서 대신 소득을 신고하기 때문에 따로 종합소득세 신고를 할 필요가 없습니다.
하지만 주택임대 소득이 있다면 얘기가 달라지는데요. 순수 근로소득자라도 주택임대 소득이 있다면 종합소득세 신고 대상일 확률이 매우 높습니다. 임대소득은 사업소득으로 분류되어 근로소득과 합산 신고가 원칙이기 때문입니다.
신고 대상인지 먼저 확인하세요
주택을 임대한다고 해서 모두가 신고 대상인 것은 아닙니다. 아래 기준을 먼저 확인해보세요.
부부합산 2주택 이상 소유자가 주택을 임대해 월세를 받거나 기준시가 9억원을 초과하는 고가주택을 임대해 월세를 받고 있는 임대인은 월세가 소득에 해당하므로 종합소득세 신고를 하고 세금을 납부해야 합니다.
전세를 준 경우에도 예외가 있습니다. 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 전세보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 종합소득세 신고를 해야 합니다.
정리하면 이렇습니다.
- 1주택자: 기준시가 9억원 초과 고가주택 월세 수취 시 신고
- 2주택자: 월세 수취 시 신고, 전세는 비과세
- 3주택 이상: 월세 신고 + 전세보증금 합계 3억원 초과 시 신고
분리과세 vs 종합과세, 어떤 게 유리할까?
주택임대소득이 연 2,000만원 이하라면 두 가지 방법 중 선택할 수 있습니다.
연간 주택 임대 소득이 2,000만원을 넘는 직장인은 근로소득과 함께 종합소득세를 신고해야 합니다. 2,000만원을 넘지 않을 경우에는 분리과세(세율 14%)를 선택할 수 있습니다.
| 구분 | 분리과세 | 종합과세 |
|---|---|---|
| 적용 대상 | 임대소득 연 2,000만원 이하 | 임대소득 2,000만원 초과 또는 선택 |
| 세율 | 14% 단일세율 | 근로소득 합산 후 누진세율 적용 |
| 유리한 경우 | 근로소득이 높을 때 | 전체 소득이 낮을 때 |
일반적으로 근로소득이 높은 직장인은 분리과세를 선택하는 편이 세금 부담이 적습니다. 본인 상황에 맞게 계산해보는 게 중요합니다.
신고 기간과 홈택스 신고 방법
종합소득세 신고는 5월 1일부터 6월 2일까지로, 올해는 신고 마감일이 토요일이기 때문에 그다음 평일인 6월 2일 월요일까지 신고할 수 있습니다.
홈택스에서 신고하는 순서는 이렇습니다.
- 홈택스(hometax.go.kr) 로그인
- 상단 메뉴에서 종합소득세 신고 선택
- 신고도움 서비스에서 본인의 신고안내유형 확인
- 근로소득 + 주택임대사업소득 입력
- 분리과세 또는 종합과세 선택
- 소득공제·세액공제 항목 입력
- 예상 세액 확인 후 최종 제출
임대사업자 등록 여부에 따라 세금이 달라집니다
세무서와 지자체에 모두 등록한 임대사업자라면 절세 혜택을 받을 수 있습니다.
세무서와 지자체 모두 등록하고 임대료 증가율 5% 이하를 유지하면 필요경비 60%, 공제금액 400만원이 적용됩니다. 반면 미등록이거나 어느 하나만 등록한 경우에는 필요경비 50%, 공제금액 200만원으로 줄어듭니다.
임대소득이 연 1,000만원인 경우를 예시로 들면, 두 곳 모두 등록 시 수입금액 1,000만원에서 필요경비 600만원, 공제금액 400만원을 빼면 과세표준이 0원이 되어 실질적으로 세금을 내지 않아도 됩니다. 등록 여부가 세금에 미치는 영향이 큰 만큼 꼭 확인하세요.
신고 안 하면 어떻게 되나요?
종합소득세 신고를 아예 하지 않으면 납부세액의 최소 20%가 무신고 가산세로 부과됩니다. 부정한 방법을 이용해 신고를 회피한 경우에는 납부 세액의 40%의 가산세가 부과됩니다.
신고 자체가 복잡하게 느껴진다면 삼쩜삼, 토스인컴 같은 세금 신고 플랫폼을 이용하거나 세무사에게 대리 신고를 맡기는 것도 방법입니다. 처음 한 번만 제대로 해두면 이후에는 훨씬 수월해집니다.